酒店迟迟无法开业，原因藏在这些坑里

说好了6~8月就能开业，可一年了，工程还未完工；

半年的免租期早过完了，开业却仍旧遥遥无期……

延期开业的每一天，装修费、房租、人员工资，一分也不能少，淌得都是投资人的血。

为什么酒店开业一拖再拖？今天我们聊聊时间坑。

开业一拖再拖

老猫酒店的开业时间，像中年男人的发际线，往后推了又推：

三月的时候，他激情澎湃誓要抢在五一前开业；
五月，改成了抢暑期；
八月，又改成了抢十一黄金周；

而今秋风萧萧，老猫的心也凉得像易水寒，此时的他，甚至也开始不确定：今年……还能开业吗？

时间=金钱，这话放在工地上，是绝对真理——每拖一天的直接代价：

房租：5000平的物业，每天一睁眼，光租金就要大几千；

工钱：工地窝工，大工600元/日，小工300元/日，每天又是一两万；

薪酬：开业虽然后延，但运营团队要提前到位，“养”团队每天又是几千；

……

迟迟无法开业最糟的并发症是：酒店陷入资金链断裂危机。

酒店投资，动辄千万投入，投资人往往背负不小的融资成本，只盼开业后可以回血还款。

但酒店一旦开业延迟，不只一分钱进项也没有，还像个漏勺——到处都是窟隆，到处都在漏钱……最后酒店功亏一篑，烂尾在天亮前的黎明。

拖延的背后

冰冻三尺，非一日之寒。

“开业延迟”只是最终呈现的结果，而延迟的原因，大多早在设计/施工阶段时，甚至，早在立项之初，便已深埋下祸患……

常见的坑有：

1坑：图审不合格，无法办理施工许可证

酒店装修不能“无证”开工。

《建筑工程施工许可管理办法》规定：投资额超过30万，建筑面积达到300平的，应当向住建部门申请领取施工许可证。

如果，你的装修涉及到拆改主体结构和明显加大荷载的，那你需要对设计图纸进行“结构报审”——由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定，经批准后，方能向建设行政主管部门办理报建手续，领取施工许可证。

结构报审的过程，有可能非常耗时耗钱：

必须找第三方机构鉴定建筑安全性和抗震性能，投资人需支付鉴定费（鉴定费按面积收）；

万一鉴定结果达不到安全等级，则要出具加固方案（该加固方案也必须聘请有盖章资质的公司来出具）

出完加固方案后，要按相关要求进行整改，直至达标。

加固费用多少，由建筑结构的受损程度和所在地抗震设防烈度直接决定，由少则十几万，多则……上千万（苏菡没有写错，有时，加固的费用超过新盖）。比如，我所在的城市，要求抗震设防烈度为7度——老房子想整改达到7度，成本极高。

整改达标后，方可再次提交【图审】，只有等审核通过后，才能拿到施工许可证。

提交过程，需备齐多项材料，要跑多个部门……充满了不可控因素。

对投资人来说，这一条简直是一个“墓坑”：

图审不合格，就意味着无法办施工许可证。
没有施工许可证，装修就是违法违规的。
装修是违规的，那你酒店还怎么可能开业？‍

避坑地图：

远离那些可能会无法通过图审的物业：

缺少核心证照的物业（产权证和一消证）；

年代久远的老破物业，尤其是砖混结构的老楼；

对主体结构大肆改造，加大荷载，有可能超过原承重设计的。

2坑：加固难度大，拉长工程周期

酒店加固，也是一个易致延期的风险点。

老物业改造，大多需要加固。加固有两种情况：

一种是局部加固，如：对卫生间这种穿孔多的地方加固；
一种是整体加固，即：对建筑主体的加固。

前者算是“小工程”，工期视加固程度而定，数日到数周搞定；

后者就是“大工程”了，施工的周期需要月余，还要加上前后两次鉴定的时间。每次鉴定至少需要一周时间才能出报告。

如果，你租赁的物业，是Guo企类物业，这个时间将大大拉长——所有流程都要上会，逐一签字批复后，再走招投标流程……

避坑地图：

评估可能存在加固需求的物业，谨慎持有！

对于需要结构加固的物业，最稳妥的办法是：要求房屋产权人自行加固，经鉴定达到安全达标后，我们再去承租。

不建议我们投资人自行加固，由产权人用未来的房租抵扣加固费用，原因有两个：

一是加固的时间和造价，存在严重不确定性，

二是此过程容易产生纠纷——工程质量、造价、鉴定效力都容易发生争端。

3坑：流程颠倒错乱，埋下巨大隐患

很多投资人为了“抢一时之快”，不按正常流程走，随意颠倒顺序，跳过某些步骤，胡乱指挥瞎安排，例如：.

未取得施工许可证，工程先启动了；
跳过招投标环节，直接内定了总包；
设计图纸还未定稿，现场已经动工；
合同还没签署完，先安排采购干活……

合理的叠加工序是可以的，但只适用于资深投资人——他们对设计和工程节点都了如指掌，能在正常流程下，灵活变通，合理安排。

对于欠缺经验的新手投资人来说，这是一步非常危险的错棋！

就拿“合同没签，先干活”这一条来说：

施工图完全定稿出图大约需要20天左右，很多投资人急不可耐，就内定了朋友先来干着活，边干边等。

有时也可能不是定的总包，就只是定了一个“小活”，比如拆除。

投资人自以为不过是一个专项小活，不牵扯整体，先单独拿出来干着呗！实际并非如此：

一来，拆除并非将里面拆光搬空，还是要保留能用的局部。如果没有设计图纸指导，现场不划出线来，工人怎知工程完成面是什么？

一来，将来容易和总包扯皮，万一有个工程质量问题，你找总包理论，总包辩解这是当年你“暴力拆迁”的后遗症，你一点招也没有。

而且！这样一点也不省时间！

对拆除公司来说，他们希望集中一周，集中上人，一鼓作气干活-验收-拿钱走人。

但设计图纸一天不定稿，拆迁的活就一天干不完，余下的那点麻雀大的活——工人留守的话，会窝工；不留守的话，后面人家已经接了新活再想调人回来，就很麻烦……本来短平快的活，硬生生被抻成了懒婆娘的裹脚布。

如果定的是总包就更要命了！

施工图不定，怎么算工程量？怎么报价？怎么比价？怎么定付款方式？怎么约定工期？怎么保证按期完成？怎么保证工程质量……

在这些重要事项，都没有确定的时候，为了抢所谓的一时之快，让总包先进场先施工，无异于把猪先杀了再讲价，拱手把主动权让给了对方！

你以为赚了半个月时间，后面总包随时可以用摆烂要挟你就范。

他通知你要加钱，你敢不从他直接罢工，反正早开业还是晚开业，他无所谓的……

他就占着茅坑不拉屎，看着你内急上火，悠哉乐哉讨价还价，投资人哪里等得起？

最后也只能是滑跪、认栽，还得好言好语哄着“爹”干活，求“爹”给一条生路。

避坑地图：

不自作聪明，不抢一步快。

遵守正常流程，看似笨拙，实则是最保险的路径。

酒店筹建的顺序，详见此篇，此处不再展开。

4坑：设计变更大，反复折腾误工

设计频繁变更，是一个又费时又费钱的槽点。

设计变更的常见原因有两种：

第一种责任在投资人，自己没个“定性”，今天想一出，明天又是另一出，变来变去，折腾不息；

第一种责任在设计师，设计和现场不符，未充分考虑施工基础和条件，不接地气，施工时被倒追着改图。

避坑地图

针对第一种情况，投资人要定位前置：

在前期先确定项目定位，系统地想明白——酒店为谁而建，建成什么样子，如何建造。

在产品设计时，紧扣定位，围绕目标客户的需求来做产品设计，而不是灵光一现、突发奇想的碎片叠加。

须知：效果图的背后，涉及到大量的结构设计、机电设计，想法一变，原来的挖槽/开洞/布点就全废了，先想好了再动手。

针对第二种情况：

长点心，选个好设计单位吧，别为了省几万的设计费，给自己挖个上百万填不平的坑。

5坑：和房东邻居龃龉，拖施工后腿

房东和邻居的配合度，也会影响工程，有时影响很大。

有的酒店并非整租，还有分租业户，有时施工时需要整体考虑。

例如：消防验收。如果酒店旁边紧挨着一个仓库，那么仓库就是一个隐患点，需要一起做些消防改造，才能通过验收；

再如，有些酒店只能做外挂逃生楼梯，这会占用院内的公共空间，有可能还会遮挡邻居的窗外视野……

这些都需要和邻居们协调，如果房东袖手旁观，邻居坚决抗议，工程就没法进行了。

施工不只要管好自己，还得顾全房东和邻居。

曾经历过一个项目，产权人自己和邻居闹得很僵，导致施工时，对方坚决不允许投资人占用后墙空间，并天天报警噪音扰民，工地三天两头停工，非常苦恼。

避坑地图：

选择物业时，要考虑当地民风、当地营*商环境，要量力而行。

签租赁合同时，有必要将需要房东协助的内容，写入租赁合同，免得地方当甩手掌柜。

5坑：工序不合理，影响开业证照办理

施工过程中的合理安排，极其重要！

比如，物资的订购。

每一样物资都有生产周期、物流时间。

很多材料需要提前一个月预订，如果不能合理统筹，就会出现临到跟前用货时，发现缺货少件、临时再去订购……工程就这么卡住了。

前几天去某酒店，该酒店一直急着要消防验收，结果一问，标识门牌还没做……而这些物料的制作周期就要半个多月——消防证就这样被卡住了，开业时间因为这一件小事，就至少延期了半个月。

避坑地图：

选好的装修公司！挑好的项目经理！招好的工程监理！

这还用解释吗？

6坑：天气等不确定因素影响

南方的梅雨天气，

北方的冬季施工，

突如其来的雾霾，

随时暴发的疫情

……

都有可能打断你的施工进程。

比如，北方的冬季，许多土建工程就没法做了，所以冬季施工时，最怕来寒流——低于零度，一上冻，涉及混凝土砂浆抹灰的工序就只能停工了。

其它的不确定因素，你懂得~~~

写在最后

所有工期坑的背后，都隐含着一个因素：资金到位情况。

经常听到总包、投资人调侃：想快？钱到位了，就快！

资金和时间，工期和质量，

如同连体婴，互相牵制影响，考验我们的专业统筹力、资金使用效率。

对投资人来说，精细地做出预算、统筹工期是必修课之一。

一个投资人，如果做不到将工期锁定、预算精算，是非常可怕的：

会像丧家犬一样，腹背受敌，到处拆墙借米，填不完的坑！

事前定则不困，行前定则不疚，希望每个投资人都能躲开酒店投资的这些深坑！

而不是深陷坑中，无法自拔。

​酒店迟迟无法开业，原因藏在这些坑里

避坑地图：

2坑：加固难度大，拉长工程周期

避坑地图：

3坑：流程颠倒错乱，埋下巨大隐患

避坑地图：

避坑地图

5坑：和房东邻居龃龉，拖施工后腿

避坑地图：

5坑：工序不合理，影响开业证照办理

避坑地图：

6坑：天气等不确定因素影响

写在最后

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