28亿出售北京威斯汀大饭店：金茂的新商业策略

2023年10月17日，中国金茂（00817.HK）发布一则公告，宣布北京渤海润泽商业管理有限公司（以下简称“渤海润泽”）以约28.01亿元的价格，成功竞得金茂北京置业100%的股权。此次交易的背后隐藏着令人关注的商业战略，以及中国金茂集团在不断变化的商业地产市场中的新角色。

此前消息：

金茂的商业地产历程

金茂北京置业成立于2007年，注册资本16亿元，为上海金茂全资子公司。它主要持有金茂北京威斯汀大饭店，这家五星级酒店于2008年开业，拥有550间客房和套房。位于北京东三环核心区域的威斯汀大饭店，普通房型的日常房价在1400元/晚左右。这家酒店一直是金茂的重要资产之一。

在这笔交易中，买方渤海润泽公司出现得相当低调和神秘，成立仅两个月，最终实际拥有人为自然人石翠与苏福蛇。这个交易令人猜测，背后可能涉及更多商业动机，或是为了更好地适应快速变化的商业地产市场。

2023年酒店业复苏

尽管全球经济受到新冠疫情的重大影响，但酒店业在2023年上半年表现出复苏的迹象。特别是在今年前三季度，旅游和酒店业纷纷恢复活力，国庆期间酒店平均房价明显上升，奢华酒店和中档酒店涨幅尤为明显，奢华酒店的平均房价同比增长了23%。

在这种行业背景下，北京威斯汀大饭店在2023年7月底的营业收入为1.3156亿元，这已经超过了去年全年不到1亿元的收入。然而，值得注意的是，尽管营业利润为1.1116亿元，净利润却出现了843.15万元的亏损。这或许反映出酒店行业的成本压力和竞争激烈。

中国金茂的商业策略

中国金茂对旗下酒店资产进行变动并不是第一次。早在2020年6月，金茂酒店与中国金茂联合发布了一则公告，建议将金茂酒店私有化，同时撤回上市。这一决策引起市场广泛关注，人们试图解读其背后的原因。

从资本的角度来看，金茂酒店自2014年以商业信托的形式在香港上市以来，股票流动性较差，估值不高，日均交易量有限，导致公司控股股东难以从资本市场筹集资金来支持企业的发展。因此，这一“弃市”决策或许是为了更好地调整资产结构，释放更多的资金以应对竞争和寻求新的商机。

不仅如此，金茂集团近年来积极探索资产证券化的道路，以规避风险、稳定资金盘，这种趋势从2022年开始显现。例如，金茂发布了碳中和专项CMBS，创造了全国规模最大的碳中和CMBS产品纪录。此外，金茂还发行了首单碳中和写字楼类REITs，将其长沙金茂广场北塔写字楼作为标的物，发行规模达12.7亿元。这表明金茂集团正在积极寻求创新的商业资产证券化方式。

商业地产的未来展望

金茂酒店和威斯汀大饭店的变动可能预示着大型地产开发商在商业地产领域寻求新的商业策略。商业地产资产证券化是降低企业杠杆水平、为实体企业注入活力的一种重要方式。然而，这也面临巨大的挑战，需要专业的酒店管理和资本市场的支持。

对于中国金茂集团而言，将酒店作为底层资产发行类REITs产品，或许只是一个开始。然而，要成功实施这一策略，他们需要摆脱传统地产思维，更专注于酒店运营，同时要保持良好的资金流动性以确保稳健的经营。这也是金茂需要在后续盘活酒店等商业资产时需要关注的关键问题。

最终，金茂集团在商业地产领域的新尝试，无疑为中国商业地产市场的未来增添了更多的变数，也彰显了他们对行业的敏锐洞察和积极应对变化的决心。