酒店疯狂扩张的年代，这类酒店却陷入危机

2023年，各个酒店集团都疯狂的开新店抢夺市场。从OCC，ADR和RevPAR来看，酒店行业整体都有比较强劲的复苏。

但有一类酒店却陷入了危机中，这就是完全服务酒店。

如果从高端大气上档次来说的话，全服务酒店应该是典型的代表。然而，不仅仅是以前之后，即便是疫情之前，这些酒店的业务都在持续萎缩。

全服务酒店一蹶不振？

通常来说，五星饭店大都为全服务酒店。从ADR和OCC来看，2023年的五星饭店都没有恢复到2019年的水平。

从营收和利润来看，更是惨不忍睹。

营收在2012年以后处于下行通道中，这十几年的利润合计为负数。即便是刨除掉疫情三年，情况也不容乐观。

从五星饭店的数量来说，自2019年6月达到顶峰的826家后就没有再增长，2023年，国内酒店大面积扩张，五星饭店的数量反而小幅下降。

这其中尤其以上海的五星饭店数量下降最快。

2019年9月数量达到顶峰，为72家！2023年底只剩52家，下降了27.8%。

自打2020年起，上海的五星饭店就开启了甩卖模式。2020年12月，上海新华联索菲特大酒店的转让价格是23亿元，2021年4月的转让价格就跌到了21亿元。

到现在只剩15亿元了。

这家酒店的开业时间是2017年，占地5.4万平米，房间数是360间。开业时可谓气势恢宏，受到商旅人士的称赞。

这家酒店是新华联集团旗下高端商务旗舰之作--新华联国际中心的重要商务配套。由纯发誓商墅、高层甲级办公、酒店、国际会议中心以及大型购物中心和国际分清商业街等多种业态组成。

除了新时代的五星饭店，上海的老五星饭店业同样遭遇甩卖。

比如：上海日航酒店和万豪系的上海豫园万丽酒店等等。时至今日，上海的五星饭店越卖越多，还有一些新面孔也纷纷挂牌出售，比如：上海新天地安仕达酒店和上海苏宁宝丽嘉酒店等。

然而，这些酒店纷纷有价无市，失去了流动性。

其中也有甩卖掉的，只不过大都是打了比较大的折扣。五星饭店的所有权纷纷从开发商转移到做实业的家族企业。

成也房地产，败也房地产

从五星饭店的数量来看，增长的态势在2015年戛然而止，对应的就是中国的房地产周期在2015年开始走下坡路。

请注意，虽然从2015年到2019年，居民还是抢着在买房，但那是因为棚改货币化安置延长了房地产周期。

但这种生拉硬扯的延长并不能阻止房地产周期进入下行阶段。奢华酒店对于房地产周期的敏感度要比居民高得多，因为酒店属于纯投资品，而住宅还有消费品的属性。

在房地产空前繁荣的阶段，催生了大量的全服务酒店，这是开发商的标配，投资酒店的目的并非是为了通过运营获得回报，而是有以下的目的：

提升周边房价；
方便融资；
满足地方政府的特殊要求；
方便避税；
展现实力；
获取现金流等等。

正是由于动机不纯，所以酒店一旦开始经营就会遇到这样或者那样的问题。最终导致营收和利润都不理想，不但没能给开发商带来现金流，反而可能成了拖油瓶。

不仅如此，由于一时间新开的全服务酒店太多，竞争格外激烈，供过于求，使得经营雪上加霜。随着2020年房地产的三道红线下来后，开发商遭遇到史上最困难的现金流危机。

为了自救，就纷纷抛售酒店物业，回收资金以便度过寒冬。然而，开发商却很难找到接盘者，为啥呢？

因为接盘者首先要考虑的是：如果盘下这个酒店，多少年能回本？根据国家旅游局的数据显示，五星级酒店的投资回报率最高是2010年的4%，静态回收周期长达25年；

投资回报率最低是2014年的0.3%，需要333年回本。

因此，全服务酒店中的优质资产可能并不多，接盘者势必不敢随便出手。

于是我们就看到了上文所述的，上海不少五星级酒店甩卖了好几年都卖不掉。

对于这部分酒店，可能只有另想办法。比如，改变商业用途，将酒店改为写字楼等等，而且还得折价出手。

从接盘者的角度来考虑，他们肯定是要在年回报率高于贷款利率的情况下才会出手。

根据迈点的统计：

2024年1月，共有28家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店10家，只有一桩拍卖成交。

2024年2月，共有26家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店7家，全部流拍。

2024年3月，共有32个酒店项目拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店4家，全部流拍。

看样子，找人接盘这事，实属困难。更何况是动不动就上亿甚至十几亿的全服务酒店。

市场需求大幅萎缩

顾名思义，全服务酒店提供的服务比有限服务酒店要旷阔的得多，但支持其生意的主要是会议服务。

随着地产周期的下行，需求也发生了重大的改变。

第一，政府卖不动地了，财政收入大幅缩水，甚至不少地方政府都负债累累。

于是乎，一切会议活动都从简，甚至直接不开了。

第二，开发商资金链大都处于断裂的边缘。这几年更是雷声不断，会议需求也大幅缩减。

第三，会销模式遭遇瓶颈。

在疫情前，不少直销和会销公司都有比较旺盛的会议需求。

但这两年不仅是消费者对会销这种模式产生了免疫和厌恶，而且行业也卷到生意都不好做了。在疫情以后，他们邀约客户的难度大大增加。

第四，医药反腐愈演愈烈。

这两年，医药行业也遭遇重大变革，为了控制医药价格，国家开展了全国性的医药反腐。导致药企纷纷都取消了学术会议，医生更是避而远之。

第五，线上会议冲击。

经过疫情的洗礼，人们越来越习惯于线上会议。如果不是非要面面交谈的生意，大家宁可在线上高效率沟通。

第六，会展模式多样化。

不少会展公司抢夺了全服务酒店的会议服务，他们用更低的会展成本带走了不少的客户。

第七，中高端酒店抢占小型会议市场份额。

这两年，中高端酒店扩展速度明显加快。他们以更低的成本，在价格上碾压全服务酒店，迅速抢夺小型会议的需求。

对于全服务酒店来说，竞争对手从四面八方用来，可谓是四面楚歌。

如何破局

在我们看来，无所谓破局。

势必会出清一部分全服务酒店，最终达到供需平衡，这个细分行业才能企稳。能够在激烈竞争中存活下来的，大概率会是占据优势资源的酒店。而那种在开店之处的初心就不是为了做好这个生意的酒店，恐怕最终都难逃厄运。

酒店疯狂扩张的年代，这类酒店却陷入危机

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